Tips Untuk Pembeli Properti Mensiasati Cekikan Bunga Dari Bank Part 2

Image : shamrockfinancial

Mimpiterus.com – Artikel ini adalah kepingan artikel terakhir yang dibuat untuk mengedukasi pembaca yang ingin membeli rumah dengan menggunakan fasilitas KPR dari Bank, semua artikel ini diambil dari Kultwit dari akun social media twitter anonymous @partaisocmed mengenai Curangnya Bank Dalam Kredit KPR & Tips Menyiasatinya.

Untuk anda yang belum membaca artikel sebelumnya, bisa melihat artikelnya dilink yang ada dibawah ini :

• Hati – Hati dengan KPR Rumah dari Bank
• Cekikan Bunga KPR dari Bank dan Cara Mengantisipasinya
• Tips Untuk Pembeli Properti Mensiasati Cekikan Bunga Dari Bank Part 1

Kenaikan suku Bungan pada Metode Anuitas sangatlah mencekik nasabah, dengan kenaikan yang dilakukan sepihak, membuat banyak nasabah yang tidak berdaya menghadapinya. Namun apakah ad acara untuk mensiasatinya? Simak artikel Tips Untuk Pembeli Properti Mensiasati Cekikan Bunga Dari Bank Part 2 sekaligus bagian penutup dari rangkaian artikel sebelumnya.

Saat kita ambil KPR biasanya bank memberikan bunga promo selama 1-3  tahun awal. Bunga awal inilah yg dipromosikan besar - besaran di media sebagai bagian promosi dari Bank tersebut, ya namanya juga promosi, Setelah melewati masa “grace period” ini sewajarnya jika bank menerapkan bunga pasar kpd nasabahnya. Tetapi hal yang dilakukan oleh Bank adalah tidak menerapkan Bunga Pasar tetapi bunga “suka-suka” bank.

Sebagai bukti, bagi mereka yg ambil KPR seblm 2011 adakah cicilan mereka turun saat ini? Padahal saat ini bunga pasar jauh lebih rendah. untuk mencari bukti ini, anda bisa mencari datanya sendiri dengan menanyakan ke kerabat atau forum - forum yang membahas mengenai hal ini.
Yang terjadi justru sebaliknya, alih2 bunga turun sesuai bunga pasar malah melambung tinggi secara “ilegal”. Akibatnya tidak sedikit nasabah yg frustasi dibuatnya. Betapa tidak, kewajiban cicilan mereka tiba2 membengkak!

Sebagai ilustrasi, seorang nasabah yg ambil KPR dg nilai kredit Rp 300 juta selama 15 tahun dg bunga promo 8% setahun maka : Cicilan bunga Rp 2.000.000, cicilan pokok Rp 1.666.667. Total cicilan tiap bulan = Rp 3.666.667, Saat habis masa “bulan madu” seharusnya cicilannya tidak banyak berubah karena bunga pasar justru sedang turun. Namun apa yg terjadi? Pada umumnya bank secara sepihak menaikkan bunga KPR mjd 13% - 15% setahun. Anggap saja nasabah dikenai bunga 14% setahun maka cicilan yg sebelumnya Rp 3.666.6667 menjadi Rp 5.166.667. Wow banget kan !! Bisa dipastikan anda akan mengalami stress yang berkepanjangan jika anda mengetahui hal ini sebelum membaca artikel Hati – Hati dengan KPR Rumah dari Bank.

Untuk anda yang sudah mengalami hal ini pasti kebingungan dan panik, dan hal yang dilakukan adalah menghubungi bank. Dan bisa dipastikan pasti akan kecewa! Bank akan menjawab dengan berbagai dalih seperti bunga selama masa promo itu mereka katakan sebagai kerugian pihak bank,  Oleh karenanya bunga saat ini adalah untuk mengembalikan kerugian bank tersebut. Alasan yang sungguh tidak masuk akal kan? Perlu diketahui bahwa bunga selama masa promo pun bank sudah untun karena masih diatas bunga deposito atau BI Rate.

Ada juga alasan bahwa bunga tinggi tersebut adalah sebagai kompensasi resiko bank. Makin tidak masuk akal penjelasan ini! Apakah bank lupa bahwa KPR itu adalah pinjaman dengan “Agunan”? Bukankah collateral/jaminan itu mengantisipasi masalah resiko? Jadi bunga itu selalu kaitannya dengan keuntungan, sama sekali tidak berhubungan dengan resiko.

Alasan lainnya juga akan keluar dari pihak bank, yaitu bahwa bunga tinggi ditetapkan bank sebagai akibat “cost of fund” yang tinggi di Indonesia, nah.. Atas alasan ini coba pihak bank ditantang utk berhitung secara detail yg dimaksud “cost of fund” itu apa saja? Salah satu unsur cost of fund adalah biaya penghimpunan dana masyarakat seperti bunga tabungan, bunga deposito, dll. Silahkan dibandingkan berapa bunga deposito dan berapa bunga pinjaman bank. Jadi masalahnya cost of fund atau keserakahan bank?

Ada pula alasan arogan pihak bank yg justru menyalahkan kita yang tidak mengkritisi perjanjian kredit sejak awal, ini adalah alasan yang seringkali dikeluarkan pihak bank pada nasabahnya dengan memberikan pertanyaan Mengapa dulu2 setuju tanda tangan perjanjian? Nahhh . . Pertanyaannya, sejak kapan bank memberi kesempatan kita mempelajari perjanjian?

Pernahkah ada nasabah yg diberi draft perjanjian sehari sebelum akad kredit? Selamanya selalu mendadak bukan? Bagaimana kita bisa mengkritisi perjanjian dalam waktu yg sangat mendesak tsb? Bukankah memang tujuan bank supaya kita tidak kritis?  Intinya bank akan menggunakan segala dalih dan cara untuk membenarkan keserakahannya. Lalu apa yg bisa kita perbuat?

Berikut adalah cara jitu untuk memaksa bank menurunkan suku bunga KPR-nya : Harus diketahui, pada akad kredit kita seharusnya ada klausul yang mengatur perihal bunga ini, Harus jelas tercantum disana bahwa setelah masa tertentu yg ditetapkan maka bunga akan “menyesuaikan dengan bunga pasar”. Apabila yang tercantum dlm perjanjian adalah bahwa bank berhak menaikkan bunga sesuai kebijakan sepihak mereka maka Telah terjadi pelanggaran hukum pada perjanjian tersebut. Dan oleh karenanya perjanjian harus dianggap batal demi hukum. Karena hubungan kredit adalah hubungan kotraktual, maka harus memenuhi pasal 1320 KUHP mengenai syarat2 sah sebuah perjanjian.

SEPAKAT: dalam kontrak ada PERASAAN RELA ATAU IKHLAS diantara pihak pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut Selanjutnya kesepakatan dinyatakan tidak ada bila adanya suatu penipuan, kesalahan, paksaan, dan penyalahgunaan keadaan.

SUATU HAL TERTENTU: Artinya dlm membuat perjanjian, apa yg diperjanjikan hrs jelas sehingga hak dan kewajiban para pihak bisa ditetapkan.

SUATU SEBAB YANG HALAL: Berarti perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan dengan Undang-Undang, Ketertiban Umum dan Kesusilaan.

Akan tetapi, dalam prakteknya pihak bank melakukan “penyalahgunaan keadaan”. Dalam konteks perjanjian KPR konsumen berada pada posisi lemah. Pihak bank menerapkan kebijakan “Take it or leave it”, gelem ngene ra gelem yo wis! Konsumen ditempatkan pada posisi harus mau! Dalam hal kenaikan bunga yg besarannya ditetapkan sepihak oleh bank, sudah melanggar azas “kejelasan” dalam suatu perjanjian.

Masih banyak lagi pelanggaran2 yang dilakukan dlm pembuatan perjanjian kredit KPR yg membawa anda pada satu kesimpulan : Perjanjian KPR tidak lagi mengikat debitur karena melanggar UU. Oleh karenanya perjanjian tersebut tidak bisa lagi dijadikan pegangan para pihak, Jadi kalau kalau ada pihak bank yang berargumen bahwa kita terikat perjanjian, maka sekarang kita boleh tertawa.

Jadi Kritisilah Perjanjian sebelum mengambil keputusan, Karena dari sisi perjanjian anda akan tahu bahwa posisi bank sesungguhnya sangat lemah. Justru posisi nasabahlah yang kuat.

Setelah anda memahami Tipsnya dengan mencari celah dan mensiasatinya dengan kritis dalam perjanjian yang dibuat, maka saat bunga KPR nasabah dinaikkan secara semena2 dan tidak masuk akal maka inilah yg harus anda lakukan :

Datangi atau telpon pihak bank, sampaikan dengan tegas dan sungguh - sungguh bahwa anda berhenti membayar cicilan jika bunga tidak realistis! Loh, tapi nanti rumahnya disita dong? Tenang, tidak akan ada penyitaan apapun. Itu hanya gertak sambal bank saja! Karena yang berhak melakukan eksekusi adalah pengadilan melalui prosedur lelang. Bank atau pihak manapun dilarang keras melakukan penyitaan, Bahkan dlm kasus KPR dimana nasabah menjaminkan rumah (sertifikat), bank tetap tidak boleh melakukan penyitaan.

Apabila ada bank yang sampai berani melakukan penyitaan, maka mereka bisa kena kasus perampasan. Pasal 368, 365 dan 335, dan perlu diketahui bahwa untuk sampai ke proses lelang tersebut butuh waktu yang tidak sebentar dan banyak kerugian yg harus ditanggung bank.

Hal yang paling berat yg mungkin dialami anda saat berhenti bayar adalah rumah anda akan ditulisi: “Rumah ini dalam pengawasan bank X”. Tapi anda perlu paham bahwa sesungguhnya bank sama sekali tidak berhak melakukan hal itu. Rumah anda masih resmi atas nama sendiri. Untuk mensiasati hal ini sampaikan saja pada pihak bank, jika berani melanggar hukum dengan memasang apapun pada rumah yang jelas mengatasnamakan nasabah, maka nasabah berhak menuntut bank tersebut. Perlu diketahui juga bahwa sebelum sampai proses lelang dilakukan, maka rumah tersebut masih sah menjadi milik nasabah dan tidak ada satu pihak pun yg boleh mencoret2 atau menempeli sesuatu di properti atas nama nasabah.

Kunci dari mensiasati atau menurunkan bunga yang diterapkan oleh bank ada dinegosiasi sebagai tahap akhirnya yang sebelumnya anda harus mengkritisi surat perjanjian terlebih dahulu.

Dikutip dari Kultwit dari @partaisocmed, memberikan Kunci bernegosiasi yaitu “Saat kita takut kalah maka kita akan selalu mengalah. Saat kita tidak takut kalah maka kita sering menang”. Bagi pihak bank, jauh lebih merugikan jika kreditnya sampai ada yang macet. Tp disisi lain mrk juga tahu kita takut kehilangan rumah. Bersikaplah “nothing to loose” maka anda akan memaksa bank berpikir realistis.

Pertimbangannya seperti ini : Kira2 lebih rasional mana bagi pihak bank, menurunkan bunga atau membiarkan kredit lancarnya jadi macet? Yup, anda pasti tau jawabannya :)

Tips saat anda melakukan negosiasi jika anda mengalami hal yang serupa, Jangan biarkan cicilan anda nunggak terlalu lama! Setidaknya setiap 3 bulan sekali anda setor cicilan ke bank dalam jumlah berapapun! Mintalah bukti setiap kali melakukan pembayaran. Dengan cara ini kredit anda tidak bisa dikatakan sebagai kredit yg macet total, karena dengan cara tersebut anda dapat membuktikan bahwa anda masih memiliki itikad baik membayar. Oleh karenanya rumah kita tidak bisa dilelang!

Artikel yang diketik ulang di mimpiterus.com ini dapat memberikan informasi tambahan untuk anda yang ingin membeli rumah dengan KPR, karena semua yang diulas ini telah dilakukan oleh team dari @partaisocmed, KPR yg bunganya naik menjadi 14% berhasil kami turunkan menjadi 9%.

Demikian Artikel yang bisa menjadikan informasi tambahan untuk anda yang ingin menggunakan KPR untuk membeli rumah impian, semoga dapat bermanfaat.

Mau jual dan beli rumah?